이혼을 앞두고 있는 상황에서, 내 명의로 된 아파트를 어떻게 정리하는지가 마음 한 켠을 무겁게 만들 때가 많습니다. “이혼 후에는 각자 1주택이 되니까, 9년이나 보유한 내 아파트는 양도세 비과세가 되지 않을까?” 하는 기대도 자연스럽게 들지요. 하지만 세법은 생각보다 단순하지 않고, 특히 ‘실거주 이력’과 ‘양도 시점의 세대 기준’을 매우 엄격하게 따집니다. 이 글에서는 이혼 후 1주택이 되는 상황에서, 9년 이상 보유한 아파트를 매도할 때 양도세 비과세가 되는지 여부를 실제 사례를 바탕으로 차근차근 정리해 보겠습니다.
1. 이혼 후 1주택인데, 왜 비과세가 아닐까?
많은 분들이 이렇게 생각합니다. “지금은 부부 합산 2주택이지만, 이혼하고 나면 나는 1주택이니까 1세대 1주택 비과세가 되지 않을까?” 특히나 해당 아파트를 9년 이상 장기간 보유했다면, 마음 속에서는 이미 “세금은 거의 없겠지”라고 기대하게 됩니다.
하지만 실제로는 ‘이혼 후 1주택’이라는 형식만으로 비과세가 자동으로 적용되지는 않습니다. 세법이 보는 관점은 우리가 생각하는 ‘상식적인 느낌’과는 조금 다릅니다. 세법은 ① 양도 시점의 세대 기준, ② 보유 기간, ③ 실거주 기간이라는 3가지를 동시에 바라보고, 이 중 하나라도 충족하지 못하면 비과세를 허용하지 않습니다.
즉, “이혼했다”는 사실은 세법상 주택 수 산정과 세대 분리에는 영향을 줄 수 있지만, 그 자체로 비과세를 보장해 주는 ‘마법의 열쇠’는 아니라는 점이 문제의 출발점입니다.
2. ‘9년 보유’인데도 과세되는 현실
특히 당황스러운 대목은, 조정대상지역이 아니고, 9년 이상 장기 보유한 아파트임에도 불구하고 실거주 이력이 전혀 없다면 비과세 요건을 충족하지 못한다는 점입니다. 세법 개정 이후로, 일반 지역이라도 단순 보유만으로는 1세대 1주택 비과세가 쉽게 인정되지 않습니다.
“그래도 9년이나 가져갔는데, 이 정도면 장기보유특별공제도 많이 받고, 사실상 비슷한 거 아닌가요?” 라고 생각하실 수 있습니다. 맞습니다, 장기보유특별공제 덕분에 세 부담은 줄어들 수 있습니다. 그러나 ‘세금을 줄이는 것’과 ‘아예 비과세로 0원을 만드는 것’은 완전히 다른 문제입니다.
이혼이라는 큰 결정을 앞두고 마음이 이미 지쳐 있는 상태에서, “이혼 후 매도하면 1주택 비과세가 되겠지”라는 희망이 “생각보다 양도세가 많이 나옵니다”라는 말로 바뀌는 순간, 허탈감과 답답함이 동시에 몰려올 수 있습니다. 그래서 미리 정확한 구조를 이해하고, 전략적으로 매도 시점과 거주 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.
3. 1세대 1주택 비과세 요건 다시 보기
이제 본격적으로 1세대 1주택 비과세 요건을 정리해 보겠습니다. 세법에서 요구하는 기본 요건은 다음 세 가지입니다.
- ① 양도 시점에 1세대 1주택일 것
- ② 보유기간 2년 이상
- ③ (현행 규정상) 실거주 요건 충족 – 일반지역이라도 실거주 요건이 사실상 요구되는 구조
질문 주신 사례를 이 기준에 대입해 보면 아래와 같습니다.
- 조정대상지역: 아님
- 실거주: 한 번도 하지 않음
- 보유기간: 9년 이상
- 이혼 후: 본인 1주택 상태에서 매도
이 경우, 1번(1주택), 2번(2년 보유 이상)은 충족하지만 3번 ‘실거주 요건’을 충족하지 못하기 때문에 비과세 적용이 되지 않습니다. 즉, 이혼으로 인해 ‘형식적으로’는 1주택이 되었지만, 세법이 요구하는 “실거주가 뒷받침된 1주택”에는 해당하지 않는 것입니다.
정리하면, “이혼 후 1주택이 되었다”는 사실 하나만으로는 비과세가 되지 않는다는 점이 핵심입니다. 이혼은 세대 구분과 주택 수 산정에는 영향을 주지만, 실거주 이력 부재라는 근본적인 요건 미충족 문제를 해결해 주지는 않습니다.
4. 내 상황에 맞는 선택지는 무엇일까?
그렇다면 현실적으로 선택할 수 있는 길은 무엇일까요? 크게 나누면 다음과 같은 두 가지 방향을 생각해 볼 수 있습니다.
① 이혼 후 해당 아파트에 실제로 입주해 ‘실거주 2년 후’ 매도
가장 교과서적인 방법은, 이혼 후 1세대 1주택 상태에서 실제로 입주하여 2년 이상 거주한 뒤 매도하는 것입니다. 이렇게 하면 세법에서 요구하는 보유 2년 + 거주 2년 요건을 충족할 수 있고, 그 결과 양도소득세 전액 비과세를 노려볼 수 있습니다.
물론 이 방법은 현실적인 제약이 있을 수 있습니다. 이혼 후 거주해야 할 장소, 자녀 교육 문제, 직장과의 거리 등 삶의 여러 요소를 고려해야 합니다. 하지만 가능한 선택지라면, 수천만 원 단위의 세금을 절약할 수 있는 강력한 전략이 될 수 있습니다.
② 실거주가 불가능하다면 – 세금을 최소화하는 방향
만약 현실적으로 해당 아파트에 2년 이상 거주하는 것이 어렵다면, 그 다음 단계는 “어떻게 하면 양도세를 최소화할 수 있을까?”에 초점을 맞추어야 합니다.
-
장기보유특별공제 최대 활용
9년 이상 보유했다면 장기보유특별공제율이 상당히 쌓여 있습니다. 정확한 공제율은 보유기간과 세법 적용 연도에 따라 달라지지만, 양도차익 전체에 곱해지는 공제이기 때문에 세 부담을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다. -
필요경비 철저 반영
리모델링 비용, 중개수수료, 취득 시 취득세·법무사 비용 등은 필요경비로 인정받을 수 있는 항목입니다. 관련 서류를 꼼꼼히 챙겨 두면 과세표준을 줄이는 데 유리합니다. -
양도 시점 조정
매도 시기를 조절함으로써, 다른 소득과의 합산 효과나 시장 가격 변동을 고려해 실제 부담해야 할 세금을 전략적으로 관리할 수도 있습니다.
이혼이라는 큰 인생 사건 속에서 세금까지 혼자 계산하기란 결코 쉽지 않습니다. 이럴 때일수록, 구체적인 취득가·예상 매도가·보유기간을 가지고 세무사와 1회라도 상담해 보는 것이 마음의 짐을 덜어 줄 수 있습니다.
5. 지금 내가 확인해야 할 것들
마지막으로, 지금 이 글을 읽고 계신 분이 바로 내 상황과 비슷하다면, 아래 네 가지를 꼭 한 번 정리해 보시길 권해 드립니다.
- ① 해당 아파트의 정확한 취득가와 취득 시기
- ② 현재 예상되는 매도가(중개업소 시세 포함)
- ③ 실제 거주 이력 유무와 향후 입주 가능성
- ④ 이혼 시점과 매도 시점의 관계
이 네 가지를 정리해 두면, 세무 상담 시에도 훨씬 구체적인 답을 들을 수 있고, “내가 언제, 어떻게 매도하는 것이 가장 유리한 선택인지”를 보다 명확하게 판단할 수 있습니다.
요약하자면, “조정지역이 아니고, 9년 이상 보유했으며, 이혼 후 1주택이 되더라도 실거주 이력이 없다면 비과세는 아니다”라는 점을 꼭 기억해 두시면 좋겠습니다. 다만, 장기보유특별공제와 필요경비를 충분히 활용하면 세 부담을 의미 있게 줄일 수 있는 여지는 분명히 존재합니다.
인생의 큰 전환점 앞에서 세금 문제까지 얽혀 버리면 마음이 더 무거워지기 마련입니다. 하지만 구조만 정확히 이해하고 나면, “내가 선택할 수 있는 길”이 분명하게 보이기 시작합니다. 지금 이 글이, 복잡한 마음속에서 단 한 가지라도 명확한 기준을 세우는 데 도움이 되기를 바랍니다.
